خانه، یکی از ضروری‌ترین نیازهای هر فرد و خانواده‌ای است. سقفی بالای سر و چهاردیواری برای زیستن. خانه علاوه بر اهمیتی که در بُعد فردی و خانوادگی دارد، در اقتصاد نیز بازار مهمی به شمار میآید که بخشی از اشتغال، سرمایه‌گذاری و در نهایت، ارزش افزوده کل اقتصاد، از جمله نتایج این بازار هستند.
با وجود اهمیت تحلیل بازار مسکن، داده‌های در دسترس از این بازار، تحلیل جامع آن را با چالش‌هایی مواجه کرده است. گسست داده‌های آماری بخش مسکن، انتشار با وقفه یا عدم انتشار، برخی از این چالش‌ها هستند.
گسست آماری، خشت کج بازار مسکن
تحلیل بازارها بدون دسترسی به آمارهای قابل اتکا، تقریباً امری ناممکن است. با وجود اهمیت تحلیل بازار مسکن، گسست داده‌های آماری بخش مسکن، تحلیل جامع آن را با چالش‌هایی مواجه کرده است. انتشار با وقفه یا عدم انتشار و نیز دشواری در دسترسی به آمارهای موجود، برخی از این چالش‌ها هستند.
به عنوان مثال، گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران به صورت ماهانه از سال ۱۳۹۶ توسط بانک مرکزی ایران منتشر می‌شد که در آن اطلاعات با اهمیتی همچون قیمت و تعداد معاملات به تفکیک مناطق تهران در دسترس عموم قرار می‌گرفت. معمولا گزارش هر ماه، در دهه نخست ماه بعد منتشر می‌شد اما آخرین گزارش موجود مربوط به آذرماه سال ۱۴۰۱ است.
مرکز آمار نیز گزارش مشابهی را منتشر می‌کرد که تازه‌ترین مورد آن مربوط به آذرماه سال ۱۴۰۱ است. پیش از این، بخش آمار و اطلاعات وزارت راه و شهرسازی نیز داده‌ها و گزارش‌های تحلیلی مفیدی از بخش مسکن منتشر می‌کرد که انتشار آن نیز متوقف شده است.
خانوارها چقدر برای مسکن هزینه می‌کنند؟
بازار مسکن نیز مانند دیگر بازارها، از دو سمت عرضه و تقاضا قابل تحلیل است. در سمت تقاضا، افراد با دو انگیزه مصرفی و سرمایه‌گذاری، اقدام به خرید واحدهای مسکونی می‌کنند. منظور از انگیزه مصرفی، تقاضا برای خرید مسکن با هدف سکونت است. منظور از انگیزه سرمایه‌گذاری، خرید مسکن به عنوان نوعی دارایی است که می‌توان از طریق آن کسب درآمد کرد؛ به عنوان مثال، درآمد حاصل از اجاره‌خانه یا با نگهداری و فروش آن در آینده، از اختلاف قیمت خرید و فروش بازدهی کسب کرد.
علاوه بر تقاضا برای خرید، تقاضا برای اجاره نیز در بازار مسکن وجود دارد که می‌توان آن را نیز در گروه تقاضای مصرفی مسکن قرار می‌گیرد. بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد به طور متوسط، مسکن ۴۹ درصد از هزینه‌های غیرخوارکی خانوارهای شهری و ۳۶ از کل هزینه خانوارهای شهری را در سال ۱۴۰۰ به خود اختصاص داده است.
بر اساس نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوار از سال ۱۳۸۸ تاکنون، سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارهای شهری در محدوه ۴۰ تا ۵۰ درصدی از کل هزینه‌های غیرخوراکی در حال تغییر بوده است
بر اساس نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوار از سال ۱۳۸۸ تاکنون، سهم هزینه مسکن در بودجه خانوارهای شهری در محدوه ۴۰ تا ۵۰ درصدی از کل هزینه‌های غیرخوراکی را در حال تغییر بوده است. به‌طور کلی، سهم مسکن از هزینه غیر خوراکی خانوار، در ۲ نقطه، تغییر مسیر داده است.
یک بار در سال ۱۳۹۱ که افزایش سهم مسکن در هزینه غیر خوراکی خانوار که از سال ۱۳۸۸ آغاز شده بود، متوقف شد و تا سال ۱۳۹۶، به‌طور کلی رو به کاهش گذاشت. سال ۱۳۹۶، دومین نقطه‌ای است که سهم مسکن از هزینه غیر خوراکی خانوار، تغییر مسیر داد و مسیر کاهشی آن که از سال ۱۳۹۱ آغاز شده بود، بار دیگر افزایشی شد.
سهم مسکن از بودجه خانوارهای شهری در پایان دولت نهم یعنی سال ۱۳۸۸، برابر با ۴۰ درصد هزینه‌های غیر خوارکی بوده است. این نسبت در سال ۱۳۹۲ یعنی پایان دولت دهم به ۴۵ درصد رسید. یعنی در مقایسه با سال ۱۳۸۸، خانوارهای ساکن در مناطق شهری، بخش بیشتری از هزینه‌های غیر خوارکی خود را به مسکن اختصاص دادند. همچنین این نسبت در پایان دولت یازدهم یعنی سال ۱۳۹۶ نسبت به آخرین سال دوره چهار ساله دولت قبلی ۲ درصد کاهش یافت و ۴۳ درصد از کل هزینه‌های غیرخوارکی خانوار را در این سال به مسکن تخصیص داده شد اما سهم مسکن از هزینه‌های غیر خوراکی خانوار در سال ۱۴۰۰ و پایان دولت دوازدهم دوباره افزایشی شد و به ۴۹ درصد رسیده بود.
تعبیر رویای خانه‌داری
خانوارها به‌طور معمول یا در خانه‌های ملکی زندگی می‌کنند یا اجاره‌نشین هستند. انواع دیگری از شیوه سکونت یا «شیوه تصرف مسکن» وجود دارد؛ سکونت در برابر خدمت و سکونت رایگان، از دیگر انواع شیوه تصرف محل سکونت هستند که به دلیل فراونی کمتر، در گروه «سایر» قرار می‌گیرند.
بر اساس نتایج سرشماری‌های عمومی نفوس و مسکن مرکز آمار ایران، می‌توان دو دوره خوش‌نشینی و خانه‌داری را از سال ۱۳۳۵ تاکنون مشاهده کرد؛ کاهش اجاره‌نشینی از سال ۱۳۳۵ تا ۱۳۶۵ و افزایش اجاره‌نشینی از سال ۱۳۶۵ تا آخرین سرشماری یعنی ۱۳۹۵.
افزایش نسبت اجاره‌نشینی، نشان‌دهنده کاهش تقاضای مصرفی برای خرید مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید خانوار است
به نظر می‌رسد افزایش آهسته نسبت اجاره‌نشینی، نشان‌دهنده کاهش تقاضای مصرفی برای خرید مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید خانوار باشد. علاوه بر این، چنین روندی را می‌توان علامتی برای سیاستگذار دانست تا به دو زمینه ورود کند: سیاست‌گذاری در خصوص اجاره‌داری و تسهیل شرایط ساخت برای ساخت مسکن مقرون به صرفه.
خانه متری چند؟
در بازار مسکن نیز، مانند هر بازار دیگری، قیمت است که به عرضه و تقاضا جهت می‌دهد. برای بررسی قیمت، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی در تهران، که داده‌های مربوط به آن را مرکز آمار ایران منتشر می‌کند، ملاک قرار گرفته است.
داده‌های مربوط به قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران از مرکز آمار ایران در بازه زمانی ۱۳۷۲ تا ۱۴۰۰ جمع‌آوری شده است. از ابتدای دوره مورد بررسی یعنی از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۳۸۵، قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران کمتر از یک میلیون تومان بوده است پس از آن، بیشترین جهش سالانه قیمت در این دوره ۲۸ ساله، در سال ۱۳۸۶ رخ داده است. جهش ۸۲ درصدی قیمت از در سال ۱۳۸۶ در مقایسه با سال ۱۳۸۵، بیشترین رشد قیمت مسکن تهران در طول دوره مورد بررسی است.
ثبت دیدگاه